Con sentenza n. 32694 depositata il 12 dicembre 2019, la II Sezione civile della Corte di Cassazione ha innovato il precedente orientamento in materia di immobili oggetto di donazione.

La Suprema Corte, nell’affrontare la questione, mostra di tener conto anche delle pratiche invalse nell’uso comune da parte degli istituti bancari, notoriamente riluttanti ad erogare mutui qualora si verta in tali condizioni.

Ai sensi dell’art. 1481 c.c., il compratore può cautelarsi, sospendendo il pagamento del prezzo pattuito, dal rischio che il bene possa essere oggetto di rivendicazione da parte di terzi. Tale norma si applica anche in caso di contratto preliminare: “Quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo” (Cass. n. 24340/2011).

Fino ad oggi, la giurisprudenza di legittimità aveva tuttavia circoscritto l’applicabilità dell’istituto: “Il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere oggetto teoricamente di una futura azione di riduzione per lesione di legittima esclude di per sé che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento del terzo o pretendere la prestazione di una garanzia” (Cass. n. 2541/1994).

Anche per i Giudici della II sezione è “… innegabile che la teorica instabilità insita nella provenienza non determina per sé stessa un rischio concreto e attuale che l’acquirente del donatario si veda privato dell’acquisto”.

Tuttavia, “… con riferimento alla provenienza da donazione, una indagine che abbia come punto di riferimento esclusivo la verifica del pericolo nel significato dell’articolo 1481 c.c. coglie solo un aspetto del problema. In altre parole è certo che in presenza di un concreto e attuale pericolo di rivendica, … il promissario, al quale sia stata taciuta la provenienza da donazione, sarà certamente abilitato a rifiutare la stipula del contratto definitivo. Nello stesso tempo, però, tale conclusione non può voler dire a contrario che, fino a quando quel pericolo non sia configurabile, la provenienza da donazione sia circostanza irrilevante sulle condizioni dell’acquisto, tale da poter essere impunemente taciuta dal promittente venditore, rimanendo il promissario, ignaro della provenienza, invariabilmente obbligato all’acquisto”.

In particolare, non si può prescindere da tale circostanza ove si consideri che, in base all’art. 1759 c.c., il mediatore è tenuto a riferire alle parti anche la provenienza dell’immobile da donazione. A fortiori, dunque, il promittente venditore non potrà certo omettere di farne menzione. Ciò in quanto “… il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari contempli teoricamente eventualità che siano sacrificati anche gli acquirenti del donatario, siano essi acquirenti della proprietà o acquirenti di diritti reali di godimento o di garanzia (articolo 561, 563 c.c.), costituisce circostanza che non è priva di conseguenze sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare”.

Questo il principio di diritto enunciato: “In tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’articolo 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’articolo 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi“.

Ne consegue come, in base al principio oggi stabilito che rende quindi più adeguato il senso della completa conoscenza di tutti gli aspetti della compravendita che debbono essere trasparentemente posti all’attenzione del compratore perché egli li possa valutare compiutamente, il promittente venditore ed i mediatori incaricati dovranno ben porre considerazione riguardo alle comunicazioni da rivolgere al promissario acquirente.